实际上商铺的年投资回报率一般也就在8%左右，而且商铺的土地使用年限一般为40年。相对于一般的理财投资来说，投资一个商业氛围较好的商铺确实会获得相对较为理想的投资回报，但也绝对没有达到所谓的“一铺养三代”的效果。而且商铺本身属于不动产，一旦受到城市规划调整等因素的影响，是可能出现降价及难以出租等风险的。因此说，投资商铺其实就是一种单纯的不动产投资行为，只要是投资就都会存在投资风险，不可能存在一本万利的投资渠道。
而所谓的“一铺坑三代”，我感觉也是一种过度的解读。
之所以会出现“一铺坑三代”的说法，主要是由于现在很多人投资商铺都会选择贷款的购买方式，寄希望于依靠未来的租金抵扣每月的贷款还款。但商铺的价格普遍较高，贷款周期一般也只有10年，这就会造成每月的还款金额较高，一旦商铺的经营效果不佳，无法实现理想的租金回报，就会对购买者产生较大的还贷压力，进而影响投资者的整体财务状况。同理，其实这也就是投资失败的一种表现，终究也不会真的坑到三代人。更多的是人们对于商铺投资风险较大的一种暗喻。
商铺投资为什么越来越难？
【1】开发商的过度宣传及返租套路
实际上“一铺养三代”就是开发商营销套路的缩影，过度的强化及虚抬商铺投资收益率，并通过前几年给予高额的返租回报，刺激投资者购买。很多项目更是夸张的给出了，前三年每年15%的租金回报率，但实际上都是“羊毛出在羊身上”，只不过开发商通过前期的炒作（多数都是依靠低租金吸引主力店的形式带动项目商业氛围），把产品的单价认为的炒高，然后再以返租回报的形式让投资者认为投资收益率极好。而往往其商铺的实际返租能力也就在6%左右，剩余的钱都是开发商用抬高了的售价进行的补贴罢了。
【2】商业地产的过度开发
由于很多地方政府都希望通过商业地产带动消费及经济发展，因此在城市规划时就会制定相应的商业地产配比比例，因此开发商想要建住宅等项目，势必都会有相应的商业产品一共建设。过度的商业地产开发已经成为一种常态，这也是很多地方的商业项目死盘的核心原因，城市人口根本无法支撑过量的商业面积，最终也只有少部门商业项目能力有效运营，其余过剩的商业项目基本就很难改变经营惨淡的局面。
【3】电商等渠道对实体店的影响
另外一个核心的原因就是电商对实体店的冲击，特别是对于零售类业态的冲击是非常严重的，毕竟其没有实体店面的高租金，相应的售价就会更为低廉，实体店在传统零售领域是很难与电商形成有效的竞争的，这也是导致很多定位为传统零售类的商业项目经营惨淡的重要因素。
如何做好商铺投资。
实际上，即便是现在的整体环境下，也是有很多优质的商铺可以获得可观的投资回报率的，只是相应的比例越来越低，更多的需要依靠项目的特殊地理位置、优秀的市场定位、科学的运营管理进行支撑。
因此我们如果有意向进行商铺投资，也一定要做好上述方面的综合考量，主要还是地段的选择，人流一定要足够充足，商业整体定位更多要倾向于体验互动式的业态，同时一定要找那种有专业运营团队的项目进行投资。总之商铺投资一定要量力而行，切忌盲目的加杠杆借贷投资，如果没有足够的风险承受能力，现阶段建议还是不要考虑商铺类产品的投资。
“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”,请问现在商铺投资彻底凉了吗
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