有人说“国五条”出台后房地产市场会出现大洗牌，很多企业会因此没了，我从来不这样认为，我认为市场经济基础就是竞争，任何时候都应该有这个曲调，经济中一定是优胜劣汰，一定有企业越来越好，也一定有企业活不下去。这10年中大约出了18个国务院调控，有时一年出好几个，但是房地产市场没有萧条。过去的一年中，食品消费第一次从第一位降到第二位，住房消费成为第一，生存性消费转化成享受性消费。
欧盟平均个人消费中住房占10%，韩国、日本以及美国，这个数据平均都在25%以上。中国处在这样一个发展过程中，不管用什么样的政策似乎都不能改变居民消费的正常规划，于是我们有了刚性需求和改善性需求的说法。其实在统计数据中，中国拥有私有住房比率在全世界排第一，尽管我们住房私有化率在不断下降，但是家庭户数在不断增加。
有人说当中国进入老龄社会，年轻人会集成更多的房子，但是从德国经验来看，老龄化让家庭结构变化，不是住房继承量越来越大，而是住房需求越来越大。上个世纪70年代，德国只有约7300万人口，家庭户数大约1900多万个，也就是说有3.7个人住在一个家庭当中，因此房价基本不涨，因为房子数量多，每一个家庭大约拥有1.24套房子。到了2010年，德国总人口只比上个世纪70年代增加了800万，但是家庭户数却从1900万个变成4000万个，家庭每户人口从约3.7降到2.05。在欧债危机以后，西班牙、意大利、法国、英国房价在下跌，只有德国房价和房租都在上涨，因为2010年以后，每个家庭拥有住房变成1：0.95。
这样的变化也在和中国对应，中国2009年老龄化程度在提高，和德国走的路也许会相同，家庭户数会越来越多。多到什么程度?要看我们计划生育制度能不能改变，要看我们刚需年轻人会生什么变化。从德国案例看，最后老龄人都住大房子，年轻人都住小房子，因为老年人欢迎儿女在过节过年回到家中，但是绝对不会到儿子女儿家过长期生活。中国有一些变化，农村的人到城里会把老年人带进城里。
中国城市化无均衡发展
不管你用什么方法调控，只要不是增加供给，就一定是不好的政策，导致的结果一定是供应少于需求。
城市会出现严重分化，去年一线城市受到极度管制时，二线城市投资高速增加，今年一季度，一线城市投资和土地供应量迅速高涨，二三线城市土地供应量和投资在迅速下降。
有的地区人口迅速增加，一线城市平均每年增加60万人，北京“十五”期间每年增加25万人，“十一五”期间每年增加50万人，在“十二五”期间增加了很多管制措施，比如说大家网上看到的超过28岁的研究生无法取得留京指标，一系列政策导致“十二五”期间每年增加人口60万人，不但没有减少反而增加。但是是不是所有城市都在城市化过程中拼命增加人口呢?不是。二线城市每年增加10万到30万人，比一线城市差一倍或者更多。三线城市有人口增加也有人口输出，总人口会下降。一线城市大部分处于紧张状态，二三线城市有紧有松。
人口大量输出的城市比如美国底特律，工业败落以后不吸引人了，人口从250万变成170万，又从170万变成了70万，房子多了没有人要，你要不要呢?要了之后给谁呢?这个城市已经变成转移城市，已经失去吸纳人的能力，可能会出现我们说的房地产泡沫。
城镇化的前景怎么样?
最近中央正在制定关于中国城镇化的发展规划，把过去希望达到的65%的城镇化率提高到80%，大多数城市由县级市变成市级市，很多农村人口进入到城市。中央已经提出要对户籍等制度进行改革，让农民变成市民，但是城市化最终目的是让收入来源来自城市。中国目前从户籍来说有30%多的城市化率，从居住来说有50%多，国际上很多居住在农村的但是统计为城市化率，因为他们的收入来自于城市，这恰恰是中国面临的一个巨大问题。
中国现在处于高速增长期。邓小平南巡讲话以后允许大量私有企业产生，解放了农村劳动力进入城市，从1995年开始每年超过2400万人口进城，这些进城人口使得城镇化率迅速从29.9%达到47%，这两年增加到50%以上。发展当中还出现第二个进城，就是中小城市人口向大城市集中，是三四线和一二线城市的差别，全国平均起来城镇化率51%，但是很多中部和西部城市只有40%，比如河南全省城镇化率只有45%，而东部一线城市城镇化率很高，有的可能超过50%、60%。
城镇化再进一步达到70%、80%，城市人口分配就是一个大难题。因为中国郊区向城市转移这条线断了，为什么断了?国外很多庄园变成了镇变成了市，因为土地可以自由转化，所以拥有财富的人可以离开市中心到郊区去建立新的城镇，这个步骤形成现在的城市群，在欧洲每半个小时路程就可以有一个新的城镇，这个小的城镇可能会举办世界杯。
中国的土地制度和户籍制度约束了城市化发展，导致我们没有第三个步骤，也就没有第四个建立城市群的概念，这样的发展过程，最终政府会成为城镇化的主导力，人变成第二位，也就出现有些市有些地区城市建得不错，人不够，有些地方土地不够用但人非常多，这种差别在未来还会引领中国市场。
任志强：中国老龄化住房需求越来越大-任志强：中国老龄化的住房需求正在增长
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