【王石最害怕的事是什么】王石最害怕的事是什么？

今年5月23日，有媒体报道称，住建部法规司副司长徐宗威曾表示，由于各地楼市情况和市场需求不同，全国制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自身实际、结合中央宏观政策，制定符合当地的政策，维护市场稳定。

就在媒体报道后不到一个月，6月20日，呼和浩特市就发布通知，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，成为了第一个“吃螃蟹”的城市。

在随后的41天时间内，济南、苏州、海口、西安、无锡、石家庄、杭州、徐州、温州、宁波等城市纷纷出台政策，对限购政策进行调整。其中济南、石家庄、海口、徐州等城市放弃限购政策最为明显，在这些城市买房既不需要提供购房套数的证明，也不需要提供纳税发票、社保的证明等。还有很多城市虽然没有公开发文，但实际上却已经为限购“松绑”。到8月28日杭州、西安、贵阳宣布彻底取消楼市限购政策，全国发文解除限购的城市已达到27个。

截至目前，全国仅有8个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京和西宁。

外媒称，在房地产开发商继续在供应过剩的情况下艰难生存之际，8月中国住房平均价格连续第四个月下降，尽管降幅缩窄。

美国《华尔街日报》网站8月31日发表题为《中国住房价格连续第四个月下降》的文章称，中国房地产指数系统称，8月新房平均价格环比下降0.6%，比7月0.8%的降幅有所缓和。新房平均价格6月环比下降0.5%，5月下降0.3%，5月份是自2012年6月以来首次出现环比下降。

在被调查的100个城市中，有74个城市呈现住房价格下降的趋势，比7月的76个有所减少。

中国房地产指数系统的分析人员说：“随着政府出台有针对性的刺激政策，尽管下行风险仍然存在，但宏观经济已稳定下来。更多的城市在放宽或取消限购政策，而总体的信贷政策尚未放宽，部分城市的抵押贷款环境有所改善。”

该调查显示，与去年同期相比，8月新房平均价格上涨了3.15%，比7月4.72%的增速有所放缓。这是自2013年2月住房价格同比上升2.5%以来的最低增速。

最新数据出台之际，恰逢杭州和西安等一些地方政府在之前的努力几无成效后，开始加大力度放宽限购政策以促进销售。在杭州，购房者可以在市中心购买第二套住房，而之前放宽的范围仅限于特定地区；在西安，购房者在购买第二套房时可以选择面积较大的住宅。在过去几个月，各地方政府一直在放宽限购政策，以支持住房市场。

今年迄今为止，中国的住房市场一直呈疲软态势，住房供应过剩迫使开发商减价促销，尤其在二、三和四线城市。银行在上半年也减少了抵押贷款，尽管有些银行已开始为首次购房者提供抵押贷款优惠。与去年同期相比，1至7月住房销售额下降了10.5%。

渣打银行的经济学家在最近的评论中说：“对房地产部门而言，最糟糕的情况也许还没结束，但我们未发现有迹象表明，情况会突然恶化到‘降价大甩卖’的程度。”

8月24日，万科董事会主席王石在“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上表示，1997年亚洲金融风暴，当时中国最大的房地产公司倒下了，所以我们成了中国第一。

王石表示，今年是万科的30周年。我记得非常清楚，10年前万科做第三个十年规划的时候，显然我们用了两个时间来讨论。讨论的结果当时是90亿，我们的设想是1千亿，当时我印象很清楚，我说你们发疯了？你们就是头脑发胀也不能这样发胀，他们说不是发胀，是数据算出来的，很简单。数据算出来，万科只要加权平均增长25%，90亿的增长10年之后就是一千亿，这个是没错的。我说那可以做到，因为万科之前虽然90亿，我们的增长是70%或者是80%。过去说10年是加权平均35%，现在不是35%了，他们说不是35%，也不是30%，是25%。结果我们去年就做到了，去年大概是2千亿，后半年已经过了1千亿。

很典型，我们10年前的规划就是数量级增长，和我们国家一样的，不要说我们国家总是说GDP，一个企业也是这样，就是你的营业额，是一样的。但是显然国家在转型，企业在转型，我们在转型当中，下一个十年怎么办？我们是有困惑的。所以我们讨论了八个月，到现在都没有弄清楚。和十年前的规划做讨论，就是到底是什么，到现在也不清楚，到年底是不是有一个结果也不知道。

尽管不知道，但是我们有几个是知道的呢？一定从数量向质量转化，因为我们是老大，老二、老三在挑战，我们当然是很紧张的，但是一紧张的话，下一步被淘汰的就是你。根据万科的历史，我估计下一个倒台的就是万科。我们看看万科怎么成为全世界第一的。1997年亚洲金融风暴，当时中国最大的房地产公司倒下了，所以我们成了中国第一。过了10年，2008年我们学习了美国的全世界最大的住宅开发公司帕尔迪，我们当时只有他的70%，当然我们没有要超过他。没想到一个金融风暴我们不但超过他了，美国的第二、第三加起来也没有我们高，所以我们很自豪。

我想下一个该谁了呢？下一个就该我们万科了，因为组织先进法则也符合万科的现状，因为你大了，你觉得有成就了。实际上今天到这里来开会的上午，我还和我们万科的团队讨论我们万科之后的十年，他们讲万科继续领衔往前跑，我说不一定，这只是一个可能的选项。所以如何可持续发展？我们现在确实要有重新的参照系，不仅仅更多的向国外学习，不仅仅是深潜学习西方，我们要更多的回顾我们的历史和我们的过去。

2014年，受多方面因素影响，中国楼市被披上了一层诡谲的薄纱，致使崩盘论、撞冰山论、斑马论甚嚣尘上，回顾年中万科的业绩，再与王石近日的惊人言论相比，使楼市走势变得更为扑朔迷离。

究竟是与中国经济脱不开关系的房地产行业面临大洗牌的尴尬，抑或是万科单方面遭遇转型困局，又或者只是王石导演出来的戏呢？

万科豪夺2014上半年销售王的振奋人心。因为自进入2014年后，中国楼市就变得局促不安，下行和疲软的氛围时刻笼罩在上空，当全国开发商都在呼吁“救市”时，万科以1018亿元的销售总额占据《2014上半年房企销售排行榜》首席，企业销售金额同比增长22%，目标完成率51%。这样的消息让业界为之亢奋，连“任大炮”任志强（微博）都忍不住疾呼“再来一千亿”。

才过了两个月，在2014年亚布力中国企业家论坛夏季高峰会上，王石居然放言担忧称“下一个倒下的是万科”，言论一出，瞬间引起业界的哗然：如果万科都倒下了，那么其他的房企还有站立的份吗？对此，网民与任志强、潘石屹给出了截然不同的答案。

其一、据前瞻网日前发起的调查《对于王石称万科将会倒下你怎么看？》数据来看，高达65.9%投票网民认为是“王石谦虚的说辞”，其次便是18.9%网民持“中立”态度，坐看房地产萧条期万科如何垂死挣扎。

其二、任志强和潘石屹近日在首届CENTER财智峰会上，对王石的言论都作出了分析。不得不说，当各路专家学者都纷纷不看好楼市发展时，任志强是为数不多的、始终坚持认为2014房价和成交量会小幅上扬的开发商。但在王石言论出来后，任志强在其实名微博中进行了神补刀，称道：“也许没有十年的机会了。”后来在峰会上，他解释道：“从王石的言论中可以看出，他在考虑未来十年了。现在看来，未来7、8年高速增长问题不大，但是，此后可能会逐渐下降，或者是递减一个台阶，每一个台阶每一台阶的递减。”

而潘石屹更是毫不客气地点评道：“王石担心十年之后倒下去的是万科，我觉得太乐观了。企业家考虑问题要考虑得短一点，最好不要超过一年，就永远有一个想法，一年之后会不会倒下去”。

王石的“哭穷”，真的是因为万科遇到发展瓶颈了吗？恐怕只是想向政府要政策。自今年6月底，呼和浩特成为全国首个松绑限购的地方后，三十来个限购城市如同一大波僵尸般，争相响应呼市的“号召”，可中央始终没有发文说全面放开限购，但是松绑的地方也没有受到阻止，被业界解读为等同于“间接默许”，这也应了那句：会哭的孩子有奶吃，地产大亨哭穷，无非是向政府要政策罢了。

另一方面，8月底，万科联手淘宝网，推出了“账单抵扣房款”的活动：淘宝上花多少，买房就能省多少，即淘宝用户可以用淘宝消费额换取相应的购房优惠额度，最低5万元，最高200万元，以此减少总房款。活动囊括了杭州、北京、上海、重庆、深圳等地的热门楼盘以及热门户型，楼盘总价跨度从40万—5000万不等，户型有30平米的单身公寓，也有300平方米的豪宅。

众所周知，喜欢在淘宝流连消费的大抵是我们这种穷屌丝，所花的金额相当有限，因此在前瞻网发起的调查《万科联合淘宝推账单抵房款你怎么看？》中，高达72.8%网民均持“反对”态度，认为“噱头大于实际”。

7月以来，表现抢眼的房企有盈方微、中粮地产、中天城投、运盛实业等，涨幅分别为77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

在8月11日-15日放松限购政策频出的这一周，房地产指数上涨2.45%，同期沪深300上涨1.27%，房地产指数跑赢沪深300指数1.18个百分点。

龙头企业方面，万科A7月份以来涨幅为12.81%，招商地产7月份以来上涨13.53%，保利地产7月份以来上涨了14.11%，金地集团7月份以来仅上涨了5.01%。

万科方面，1-6月，其累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，销售金额首次半年突破千亿，市场地位得到进一步巩固。

招商地产2014年上半年净利润则同比下降30%至人民币18亿元，主要是结算较少、毛利率下滑及去年同期投资收益较多所致。

保利地产方面，其7月份累计仅获取项目2个，1-7月土地投资权益金额为163.4亿，较去年同期下降13.73%；金地集团方面，上半年营业收入录得同比上升3.3%至90.8亿元，实现净利润1.6亿元，同比大幅下降49.9%，业绩大幅下滑是因结算面积少及毛利率下滑双重影响。

库存高企早已不是房企之间的秘密。今年前7个月，全国商品房销售面积为56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份扩大了1.6%；7月末，商品房待售面积为55230万平方米，比6月末增加了802万平方米。

销售乏力，房企的投资更是冷淡。7月底，十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元，仅相当于去年全年购地金额的4成。8月上旬，20大房企仅中海有一宗价值6.87亿土地入账。

据同花顺iFinD数据计算，截至8月26日，沪深两市共有90家房企（A股、B股重复计算）公布2014年中期业绩，其中有48家房企今年上半年净利润同比下滑。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，总的来看，少数房企多收了三五斗拉升房企总体营业收入，大多数房企仍然出现营业收入同比下滑的现象，同时，房企赚的钱却减少了，行业净利润率正在持续下滑。这是今年上半年上市房企经营业绩体现的现实。

“此时，对于品牌房企来讲，势必会想方设法改变这样的市场局面。”张宏伟坦言，从近两年来看，品牌房企已经在调整战略重返一二线城市，试图通过加码核心城市布局减少公司的经营的风险。对于2014年来讲，这样的布局战略更为突出。当然，对于上海这样的一线城市来讲，毫无疑问，也属于品牌房企的兵家必争之地。

同时张宏伟认为，对于品牌房企来讲，积极布局上海房地产市场的战略意义主要有两点：“刷流水”和“赚外快”。

从“刷流水”的角度来说，由于上海房价相对较高，今年1-7月上海市商品住宅均价已达26329元/平方米，和其他二三线城市相比，单个项目总销金额相对也较高。

这对于上海排名TOP10的上市房企来讲，如果几个项目同时发力，一年卖出100亿似乎没有问题。这样，这些上市房企销售业绩“流水”就有了，财务报表也漂亮了，对于完成年度销售指标也会起到非常重要的作用，同样，资本市场也会追捧“流量”相对较好的房企。

“赚外快”也是同样的道理，由于上海楼市需求层次多样化，多数情况下项目容易实现溢价收益，尤其是在市场上行周期，高端项目的溢价收益往往会超出市场预期，让开发商赚的“盆满钵满”。

而上海这些项目的溢价收益往往是上市公司总利润贡献的重要部分。因此，去年以来以“闽系”房企为代表的外来房企频频杀进上海，以期望在上海市场分一杯羹，能够赚取更多溢价收益。

“但是，眼下上海房地产市场正处于低谷期，布局上海的房企没有办法取得比较好的销售业绩。对于大多数房企来讲，无论是“刷流水”还是“赚外快”，在今年银行信贷持续紧缩的市场背景下似乎还是比较难。”

另据报道，随着房地产市场大环境的调整，中国房地产企业资金吃紧的局面正在加剧。

数据显示，2014年以来中国房地产企业在海外发行债券、向海外银行贷款形成的合计债务规模已经接近590亿美元。有业内人士对此指出，如果国内房地产市场持续深度调整，而国际融资成本因为美联储升息而显著增加，中国房地产企业的资金压力将凸显。

受中国房地产调控政策以及国内外融资成本差额的影响，资质较好的中国房地产企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。

据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1～8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%。

另据彭博报道，2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。

但值得注意的是，中国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比2013年有所提高，北京中原地产研究中心统计数据显示，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。

今年5月，国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

BIS的报告指出，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，中国企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，量价齐跌的现象显著，就连房地产刚需最旺盛的北京地区今年来房地产价格下降也颇为显著。

比较幸运的是，能够在海外发债的房地产企业都属于中国的房地产龙头，目前资金链尚未紧张到临界点；但仍需注意的是，一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨，而在国内房地产市场没有明显改善的情况下，原本廉价的贷款就有可能成为这些房产企业的“毒鸩”。

房地产企业并非不清楚其中的风险，只是在国内融资成本颇高，而且高成本融资的难度也在提高，即便融到了资金对房地产企业而言负担也不轻，而且对其资产负债表的“损伤”情况也小不了多少。

日前，一位风格相对激进的信托公司表示，其为国内的一家非常有名的房地产开发公司设立的信托产品非常难卖，收益率已经定得很高了，投资者都不敢买。需要指出的是，该房地产开发商在国际市场上发行过债券，但现在被迫在国内通过信托融资，但仍然陷入困境。

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